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Cooperativas de Vivienda y Vomunidades de Propietarios | Abogados Cuota&Rioja 2018-01-23T08:36:22+00:00

Cooperativas de vivienda y Comunidades de propietarios

  • Asesoramiento jurídico en el desarrollo de promociones inmobiliarias en régimen de cooperativa de viviendas o comunidad de propietarios.
  • Asesoramiento en la actividad de la cooperativa o de la comunidad, en la relación jurídica entre la entidad y el socio o comunero.
  • Control de la representación del socio por la cooperativa.
  • Responsabilidad de la entidad gestora, frente a la cooperativa, sus socios y terceros.
  • Elaboración de estatutos sociales y constitución y legalización de la entidad.
  • Asesoramiento en el funcionamiento y régimen jurídico, encargándonos de la elaboración de convocatorias y actas de las sesiones de los órganos sociales.
  • Aportaciones, derechos y obligaciones de los socios.
  • Defensa del cooperativista. Cesión.
  • Asesoramiento jurídico a la Gestora. En general, asesoramiento jurídico en todas las cuestiones legales que puedan surgir a la cooperativa o a la comunidad.
  • Redacción y supervisión de  todos los contratos que se celebren entre la cooperativa y los socios o con terceros.

Preguntas

Antes de incorporarse a la cooperativa, el aspirante a socio debe comprobar que la sociedad cumple una serie de requisitos, especialmente si va a adquirir compromisos económicos con ella:

  • Que la cooperativa esté legalmente constituida e inscrita en el Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid, o si es de ámbito nacional en el Registro de la Dirección General de Fomento de la Economía Social del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales. La inscripción se puede comprobar solicitando información al Registro correspondiente.
  • Que posea una cuenta bancaria abierta de titularidad de la cooperativa en la que se ingresen las aportaciones de los socios.
  • Que dichas aportaciones estén aseguradas por una compañía de seguros o avaladas por una entidad bancaria o caja de ahorros, lo que la cooperativa deberá acreditar.
  • Que en el caso de existir cuota de preinscripción o similares, de carácter no reintegrable, se defina claramente su concepto y cuantía.

Antes de incorporarse a una promoción concreta:

  • Que esté perfectamente clara la situación del suelo donde se pretende construir.
  • Propiedad: si se trata de suelo público, si es propiedad de la cooperativa, si existe un contrato de opción de compra, compraventa, una permuta…, o cualquier otra forma de tenencia; todo esto puede comprobarse en el Registro de la Propiedad correspondiente.
  • Situación Urbanística: Si está ya urbanizado (tiene licencia de edificación o la posibilidad de solicitarla) o qué grado de urbanización ha adquirido. En caso contrario, como mínimo debe estar aprobado el Plan Parcial, lo que podrá verificarse en el Ayuntamiento dónde esté emplazada la promoción.
  • Que exista el correspondiente proyecto técnico o básico o, al menos, el Anteproyecto.
  • Que los planes de pagos estén claramente establecidos, así como el programa de financiación.
  • Que existan plazos estimados para la ejecución de las obras.

Como socio de una cooperativa debes informarte de todas las alternativas a tu alcance. Nosotros podemos hacer valer tus derechos, recuperar el dinero que has aportado y librarte de responsabilidades futuras.

Es su dinero. Puede recuperarlo. Tiene derechos. ¿Te decimos cómo?

Hay dos tipo de baja, la justificada y la no justificada.

La baja justificada se produce por un número limitadísimo de causas, que suelen ser, que cambie el objeto de la cooperativa, o el sitio donde se hagan las viviendas, que se propongan derramas y nos hayamos negado en Asamblea a las mismas (para eso nuestro voto debe constar en el Acta), que la cooperativa se fusione… motivos que son básicamente que todo ha cambiado.

Las demás bajas, aunque nos parezcan razonables, y justificadas, (divorcio, paro, enfermedad, cambio de destino, etc), serán para la cooperativa no justificadas.

Atención, es frecuente que la Gestora nos haya dicho que cuando queremos podemos salir, que sin problemas, que ellos asumen todo… es incierto. Ahora vendrán las excusas, diciendo que si traemos a un socio que ocupe nuestra vivienda, (es decir “la traspasamos”), pues nos devolverán nuestro dinero. No suele ser cierto. En cuanto llega el dinero, esta va a pagar otras deudas de la cooperativa. Del mismo modo suelen decir que ellos buscarán a alguien que quiera nuestra vivienda. Si a la cooperativa le queda una vivienda libre, es imposible, su trabajo es colocar todas las viviendas de la cooperativa, no traspasar las de los socios que ya no las quieran. Además, por ese trabajo no cobran, así que, no lo van a hacer.

Si la Gestora nos dice que podemos salir cuando queramos y que nos devolverá el dinero, hay que pedir un escrito que lo recoja y se comprometa, con plazos y garantías, avales de la gestora, responsabilidad solidaria etc.

Con las justificadas la cooperativa tiene la obligación de devolvernos el dinero en un plazo, normalmente ronda el año o año y medio, y con las no justificadas, puede llegar a cinco años.

Y ojo, la baja la califica la propia cooperativa a través de sus órganos, que podemos recurrir ante ellos, y luego presentar una demanda, en fin hacerlo largo.

En el momento en que estamos de baja, y todavía no podemos reclamar, estamos en un limbo jurídico. Es como tener un talón o cheque que nos van a pagar dentro de año o años y medio, o cinco años, pero que todavía no podemos cobrar.

La situación es que como socios en baja, ni intervenimos en la cooperativa, ni nos dan cuentas, ni nada, mientras que los socios que siguen, vigilan y actúan en su interés, y “pasan” de los socios en baja.

Esta es la “trampa” de la cooperativa, el célebre “si nos salimos y abandonamos, perdemos todos” que suele decir la gestora en las Asambleas cuando empiezan las primeras dudas.

Una vez ha transcurrido el plazo, exigimos el pago. A veces pagan, la mayoría no. Bien proponen pagar a plazos (si, a plazos tras año y medio, o tras cinco años), o que nos quedemos con suelo, bajos… etc.

En ese momento, hay que exigir el pago, si en días no pagan, demanda, y la demanda con medidas cautelares.

Podemos tener seguro, y pese a lo que diga la póliza, necesidad de estar en alta como socio, reclamarle, las últimas sentencias son favorables a los cooperativistas.

Darse de baja es tan complejo como resolver un contrato: Consultar siempre a un abogado especialista:

Seguir los modelos que facilita la gestora o un abogado amigo no especialista, alegar razones no acreditables, no dar el preaviso suficiente, etc… pueden suponer la pérdida de decenas de miles de euros.

Ejemplo a evitar: Si un cooperativista -guiado por la buena fe y harto de esperar su vivienda- dice por escrito que se da de baja “por razones personales” se está perjudicándo su derecho a ejecutar el aval que garantice sus cantidades.

Consultar al registro de cooperativas

Es fundamental tener entre las manos los Estatutos Sociales actualizados, el Libro de Inscripciones del Registro, los Contratos de Adhesión o similares y las últimas Cuentas Anuales de la Cooperativa.

Ejemplo a evitar: Un cooperativista formula su escrito de baja sin atender al plazo mínimo de preaviso, ampliado recientemente en la última Asamblea General.

La baja voluntaria se notifica, no se solicita

Nadie puede impedir que un cooperativista se dé de baja, incluso infringiendo los plazos de preaviso y permanencia. Ahora bien, si lo hace de forma precipitada o a destiempo, la Cooperativa puede calificar la baja como injustificada. La baja obligatoria tiene un régimen distinto al de la voluntaria.

Ejemplo a evitar: Un socio piensa erróneamente que la baja se solicita y sigue pacientemente esperando a que la Cooperativa le responda; sigue también asistiendo a las Asambleas y atendiendo pagos.

Si la calificacion de la baja no se recurre, se consiente:

Del mismo modo que sucede con una multa de tráfico, si no se recurre y pasa el plazo legal entonces no se podrá hacer nada en cuanto a la calificación la gran mayoría de ocasiones.

Ejemplo a evitar: Un ex socio considera que la calificación como “no justificada” es intrascendente, pues sólo le perjudica a su reembolso de aportaciones en un porcentaje pequeño de lo anticipado. El ex socio ignora que está perjudicándose la posibilidad de demandar a la entidad aseguradora o a la propia gestora en caso de ausencia de seguros.

La calificación de la baja es un acto distinto a su liquidación

La liquidación y la calificación no siempre pueden resolverse de forma simultánea. Especialmente compleja puede ser la liquidación del socio que se da de baja una vez tiene la vivienda. Aquí puede haber sorpresas y deben impugnarse estas liquidaciones si le parecen abusivas. También aún dándose de baja antes de la entrega, hay quienes pueden pretender imputarle pérdidas, muchas veces de manera ilegal.

Ejemplo a evitar: A un ex socio sin vivienda se le deducen en concepto de pérdidas la mitad de lo pagado so pretexto de una tasación de los terrenos, sin que él hubiese jamás consentido este sistema.

El aval bancario, es una mayor garantía del adecuado cumplimiento de las obligaciones de la cooperativa con sus socios por lo que deberán cumplirse de buen grado.

La Ley 57/1968 de 27 de julio, obligó en su día a los promotores de viviendas que no fueran de promoción oficial a garantizar, mediante la suscripción de un seguro o aval bancario, la posible devolución de las cantidades entregadas por el comprador antes de iniciar la construcción o durante la misma, para el caso de que la construcción no se iniciase o no llegase a buen fin en el plazo convenido.

Por otro lado la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación (disposición adicional primera) establece como obligatorio la suscripción de un seguro para garantizar, en forma análoga a la establecida en la ley 57/68, las cantidades anticipadas a los promotores de edificaciones (no sólo ya viviendas), y en el caso de viviendas se establece que la ley de 1968 se aplicará a toda clase viviendas (también por lo tanto a las de protección oficial, antes excluidas), resaltando expresamente el precepto la inclusión de las promovidas por comunidades de propietarios y cooperativas.

Asimismo, y en ese mismo orden de garantías, las normas citadas regulan la obligación del promotor de abrir una cuenta bancaria especial, “con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor” en la que los cooperativistas ingresarán las cantidades destinadas a la edificación y de la que la cooperativa sólo podrá disponer “para las atenciones derivadas de la construcción”.

La Ley de Ordenación de la Edificación obliga además a los promotores en general a suscribir un seguro que garantice durante diez años (seguro decenal) los posibles defectos estructurales del edificio: daños en la cimentación, vigas o forjados, etc.. En relación con este seguro la cooperativa, de ordinario, contratará a una tercera empresa, que como organismo de control técnico Independiente vigile la correcta ejecución de las obras y todo el proceso promotor.

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